Emprunt SCI : garantie des associes

Dans le cas où un emprunt est destiné à financer une acquisition par une société civile immobilière, ce prêt est contracté et remboursé par cette SCI. Olivier Groscaux, webmaster du site création SCI précise ce cas de figure.

Capacité d'endettement d'une SCI

Constituer une société civile immobilière ne permet nullement de négocier un emprunt qu'une banque aurait refusé à ses associés. En réalité, il n'y a aucune différence pour une banque entre accorder un prêt immobilier à une SCI plutôt qu'à ses associés :

• la capacité d'endettement de la SCI est égale à celle cumulée de ses associés, 
• si un associé est interdit bancaire, la SCI ne pourra obtenir de prêt, 
• les taux d'intérêts, durées d'emprunt et autres caractéristiques du prêt seront identiques... 

Au final, lorsque des personnes physiques envisagent de créer une société civile immobilière en raison de difficultés qu'ils ont à obtenir un emprunt personnel, il est indispensable de faire entrer au capital d'une SCI des associés solvables qui pourront apporter davantage de garanties personnelles.

Garanties des associés d'une SCI 

Dans la pratique, une banque demande systématiquement des garanties personnelles des associés de la société civile immobilière qui demande un emprunt immobilier. Les associés solvables de cette SCI doivent se porter caution solidaire : en cas de non-remboursement d'une mensualité, ils pourront être poursuivis sur leurs biens propres.

Un associé particulièrement solvable peut donc entrer au capital pour aider la SCI à obtenir un emprunt immobilier. Mais dans ce cas, sa caution solidaire jouera jusqu'à dénonciation, que cet associé conserve ses parts de SCI ou non. D'autre part, si cet associé vend ses parts sociales, il n'en demeurera pas moins responsable des dettes de la société durant 3 ans. Ces deux « extensions » de responsabilité sont donc à prendre en compte avant de signer les statuts...

SCI non solvable  

Lorsqu'une SCI ne parvient pas à rembourser son emprunt immobilier, la banque devra prioritairement se retourner contre la société. Ensuite seulement, l'établissement financier aura la possibilité de se retourner contre chaque associé pour lui demander de rembourser les dettes de la SCI sur ses biens propres, mais dans la limite du pourcentage de parts qu'il détient. Ainsi, un associé qui ne possède que 10% des parts d'une SCI n'aura jamais à rembourser plus de 10% des dettes de la SCI.

Mais attention, si cet associé minoritaire s'est porté caution de la société, cette proportion des parts détenues ne jouera plus et il sera responsable alors de l'intégralité des dettes de la SCI.